臺北縣房市形成「價漲量縮」狀況

國泰建設(shè)與政治大學臺灣房地產(chǎn)研究中心，在2010年1月28日發(fā)表2009年第4季「國泰房地產(chǎn)指數(shù)」，其中一項指標數(shù)據(jù)是，臺北縣2009年第4季成交規(guī)模創(chuàng)下14年來新高；但是，臺北縣地政局公布2009年第4季房市全縣交易量，共計3萬434件，卻相較第3季3萬3912件，下跌10.3％。同一個時間區(qū)間的結(jié)果，好像有點矛盾，誰對？誰錯？

這中間的差異是，臺灣房地產(chǎn)研究中心講的是「交易規(guī)?！箘?chuàng)新高，這部分指的是「交易金額」，而臺北縣地政局統(tǒng)計的是「全縣交易量」，這部分說的是「交易件數(shù)」，所以，當「交易金額」創(chuàng)新高、「交易件數(shù)」卻下跌，結(jié)論就是，2009年臺北縣房價上漲得幅度「很大」，形成「價漲量縮」的狀況。

根據(jù)房仲業(yè)統(tǒng)計資料，2009年全臺6大主要都會區(qū)中交易量均呈現(xiàn)上漲的走勢，漲幅前3名分別是臺北縣14.03％，臺中市11.63％，臺北市11.19％，桃園縣漲幅2.85％，居六大都會區(qū)之末。這個數(shù)據(jù)也剛好解釋了上面所調(diào)查統(tǒng)計的差異與矛盾。

以臺北縣2009房市出現(xiàn)「價漲量縮」的狀況來看，套用到股票市場技術(shù)線型的理論：(1)多頭行情出現(xiàn)價量背離，亦即價漲量縮，代表漲勢即將終止(行情可能反轉(zhuǎn)或短線回檔或進入盤整)，應(yīng)該找尋賣出機會。(2)空頭行情出現(xiàn)價量背離，亦即價跌量增，代表跌勢即將終止(行情可能反轉(zhuǎn)或短線反彈或進入盤整)，應(yīng)該找尋買進機會。

在這樣的操作定律下，先來確定房地產(chǎn)現(xiàn)在是多頭？還是空頭？答案當然是「多頭市場」，那多頭市場出現(xiàn)價量背離也就是價漲量縮的情況，接下來的表現(xiàn)該如何，你心中應(yīng)該略有想法了吧！
 

現(xiàn)在，臺北縣板橋的新板特區(qū)平均預(yù)售房價比照臺北市的木柵地區(qū)，而臺北縣新莊的預(yù)售行情，經(jīng)過頭前重劃區(qū)個案炒作之後，2010年也已經(jīng)有建商要推出每坪50萬元的個案，而過去平均單價10幾萬的林口、三峽，現(xiàn)在都來到「2字頭」價位，儘管這些價格相較於臺北市出現(xiàn)動輒百萬元的價格來看，算是相對便宜，但是，論起漲幅說，臺北縣房價還真的是漲很多。

面對高房價，以及漲幅很大的區(qū)域，2010年房價該怎麼辦呢？恐怕是每個人都關(guān)心的事，國立政大教授張金鶚表示，2010年全年各地區(qū)房市是在「蕭條到繁榮」的極大範圍中震盪，高風險不可免，貨幣供給狀況非常重要，購屋人仍要保守以對。張金鶚分析，2010年上半年臺灣房市仍可能持續(xù)「短期結(jié)構(gòu)主導的不確定性震盪趨勢」，貨幣供給狀況、股市與總體經(jīng)濟狀況及兩岸經(jīng)濟合作架構(gòu)協(xié)議(ECFA)議題，仍是主導預(yù)期心理與新推個案市場價量走向的重要因素。

至於下半年受到五都選舉、利率提升及資金緊縮的可能衍生效應(yīng)所影響，房市面對自相對高點反轉(zhuǎn)的風險，值得審慎因應(yīng)。因為選舉話題，資金需求會轉(zhuǎn)移到選舉事務(wù)，政治因素會讓投資產(chǎn)生不確定性。

用股票的技術(shù)線型理論看房地產(chǎn)，不見得準確，但也是一個參考依據(jù)，注意房市多頭市場的「價漲量縮」與股票多頭市場的「價漲量縮」，是不是會有相同的命運。(本文撰寫於2010年2月2日)